отделка

Из-за возникших проблем с поставками зарубежных материалов предложение квартир с отделкой весь год снижалось. Доля таких лотов в 2022 году сократилась с 63,5% до 58,8%. Тем не менее, данная опция остается важным конкурентным преимуществом. Многие девелоперы не только не отказываются от нее, но и совершенствуют. Эксперты компании «Метриум» подготовили обзор изменений в подходах застройщиков к отделке квартир в новостройках.

Кто голосует рублем за отделку

В 2022 году наметился тренд на уменьшение числа квартир с отделкой в московских новостройках. Их доля в общем объеме предложения за год сократилась на 4,7%: в массовом сегменте – на 1,7%, в бизнес-классе – на 11,1%, в премиальных новостройках – на 3,6%, в элитном сегменте – на 12,2%.

Не секрет, что ремонт от застройщика всегда дешевле аналогичного самостоятельного. Клиенты уже давно стали практичными, поэтому данная опция пользуется высоким спросом. Другое дело – девелоперам стало практически нечего им предложить. Доля квартир с отделкой снижается, главным образом, из-за возникших проблем с поставками западных материалов. В массовом сегменте, где они практически не используются, доля таких лотов снизилась незначительно.

Неизменным осталось правило: чем меньше квартира, тем чаще застройщики предлагают ее с отделкой. Так, по итогам 2022 года с ремонтом от девелопера (чистовой или white box) реализуется 68,7% студий, 61,3% однокомнатных квартир, 55,6% двухкомнатных, 49,6% трехкомнатных, 33,1% квартир с четырьмя и более комнатами.

Хотя в этом году доля квартир с отделкой сократилась, сама опция становится интереснее. Девелоперы стали подходить к проведению ремонтов более творчески и внедряют современные технологии.

Отделка цифрового века

Тренд на цифровизацию теперь распространился и на отделку от застройщиков. Уже около 15% девелоперов стали предлагать квартиры, оснащенные системой «умный дом». Хотя еще 5 лет назад такие проекты на рынке были вообще единичными. Теперь подобная опция предусмотрена, в частности, в проектах застройщиков MR Group, «ПИК», «Самолет», «Инград», «ФСК», Optima Development, «Кортрос», Capital Group, «Донстрой», «Ташир» и GloraX. Их клиенты могут управлять своими квартирами с помощью приложения на гаджете либо виртуального голосового сервиса. Digital-оборудование защитит от протечки канализации, пожара и взлома, позволит регулировать уровень освещенности и микроклимат помещения.

«Совместно с отечественной IT-компанией «Юникорн» мы разработали комплексную интеллектуальную платформу MR Smart, включающую две опции – «Умный дом» и «Умная квартира», – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Цифровая экосистема «Умная квартира» позволяет дистанционно управлять интегрированными в нее устройствами с поддержкой интернета – от теплого пола до кондиционера. Также владельцы квартир могут активировать дополнительные функции, не предусмотренные в базовой комплектации, например, добавить модуль управления шторами и жалюзи. Сначала платформа MR Smart была протестирована в жилом комплексе «Селигер Сити». После успешных испытаний мы запустили цифровую экосистему во всех своих проектах. В жилых комплексах, где мы предлагаем жилье с отделкой, «умная квартира» стала ее неотъемлемой составляющей».

Интерьеры от-кутюр

До недавнего времени дизайнеров с мировым именем привлекали к отделке квартир лишь в новостройках высокобюджетного сегмента. Теперь тренд распространился и на другие классы жилья. Привлечение к реализации проектов знаменитых специалистов требует серьезных вложений, но, как правило, они окупаются. Клиенты понимают, что получат лучший продукт из экспонируемых на рынке. Участие именитых мастеров дизайна гарантирует красоту, удобство и индивидуальность жилья. Например, в проектах MR Group отделка квартир представлена от международных звездных дизайнеров: в ЖК «Селигер Сити» выполнена немецким урбанистом Маркусом Апенцеллером, в Mod – международным бюро Leyla Uluhanli Interiors, в Symphony 34 – испанской студией дизайна Jaime Beriestain, а в квартале премиум-класса «Прайм Парк» – под руководством английского архитектора Филиппа Болла и итальянского дизайнера Ладзаро Рабони.

Не секрет, что в этом году с отечественного рынка ушло большинство западных компаний. Однако не все стали смешивать бизнес и политику. Так, британское архбюро Dyer, в портфеле которого преобладают именно российские проекты, специально для ведения деятельности в нашей стране основало дочернее предприятие «Даер Рус». Офисы в Лондоне и Москве работают в тесном сотрудничестве.  

«Иностранные архитекторы и дизайнеры не перестали контролировать ход работ в квартале «Прайм Парк», – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – В результате их трудов мы получаем неповторимые интерьеры. Концепции отделки разработаны совместно сразу двумя известными архитектурными бюро – британским Dyer и итальянским Raboni Architetti. Им удалось совместить запоминающийся облик помещений с высокой функциональностью, оформить каждую комнату как произведение искусства. Самостоятельно сделать ремонт такого уровня практически невозможно».

Квартирная палитра

Еще один тренд – ведущие девелоперы стали уделять значительно больше внимания стилистическому разнообразию ремонтов под ключ. Теперь они предлагают клиентам до четырех вариантов готовых интерьеров. Например, покупатели квартир в кварталах «Прайм Парк» и «Ривер Парк Коломенское» могут выбрать оформление жилья в двух тонах – светлом и темном, а также в двух стилях – классическом и современном. В клубном доме Stein, входящем в состав ЖК Mod, клиентам доступны четыре вида чистовой отделки от известного дизайнера Лейлы Улуханли. Титулованный испанский архитектор Хайме Бериестайн для корпуса Sienna жилого комплекса Symphony 34 разработал два стиля чистового ремонта, напоминающих номера в пятизвездочных отелях: Harmony Soft и Harmony Dark. Три варианта готовых интерьеров предложены в жилом комплексе Filicity: сдержанная классика Piano, неоклассика Calando, минимализм Tempo.

«Выбирая отделку от застройщика, покупатели хотят не только сэкономить время и деньги на ремонте, но и получить при этом по-настоящему уютное жизненное пространство, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Неэстетичная квартира не может быть комфортной. Вместе с тем мало просто создать качественный продукт, ведь представления о прекрасном у людей отличаются. Так что, нужна линейка решений. Поэтому мы в квартале «Ривер Парк Коломенское» предлагаем различные варианты отделки – классический и современный в темных либо светлых тонах. То есть у наших клиентов есть выбор из четырех одинаково хорошо продуманных, но концептуально непохожих интерьерных решений». 

На любой кошелек

Квартиры с отделкой от девелопера стали мейнстримом, в первую очередь, благодаря ее относительной дешевизне. Вместе с тем одни клиенты готовы довольствоваться скромными интерьерами, а другим хочется жить в роскоши. Учитывая это, застройщики стараются предлагать покупателям не только широкий ассортимент стилистических решений, но и различные ценовые пакеты полной отделки. Спрос есть как на бюджетные, так и на дорогие варианты, ведь любой вид ремонта от застройщика дешевле аналогичного самостоятельного. В квартале «Прайм Парк» предусмотрены варианты комплектации Prime и Prime Plus, в жилом комплексе «Селигер Сити» – «Стандарт» и «Премиум».

Заезжай и живи

Конечно, квартиры с полной отделкой, по сути, уже готовы для жизни. Но все же в них обычно не хватает мебели. Число застройщиков, продающих меблированное жилье, в этом году из-за ухода с рынка крупнейших зарубежных производителей сократилось примерно на 3% – до 7%. Тем не менее, к концу года ситуация начала меняться. На сложившееся положение застройщики стали реагировать заключением новых контрактов с отечественными поставщиками. Например, девелоперы «ПИК» и «Самолет» запустили интернет-магазины под собственным брендом и предлагают десятки вариантов полной меблировки различных помещений.

Мебель от застройщика обходится покупателю дешевле, чем приобретенная лично. На цене сказываются эффект массовой закупки, а порой еще и отсутствие посредников. К преимуществам данного варианта, наряду с экономичностью, относятся профессиональная сборка мебели и продленные гарантии.

«Квартиры с отделкой пользуются высоким спросом, особенно на фоне непростой социально-экономической обстановки, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Экономия сейчас для большинства россиян приоритетнее воплощения собственных смелых замыслов по обустройству жилья. Важно, что при покупке новостройки с привлечением кредитных средств стоимость ремонта от девелопера включается в ипотеку. Варианты с отделкой оптимальны и для инвесторов-рантье, приобретающих жилье для сдачи в аренду.

Однако в 2022 году доля квартир с ремонтом от застройщика существенно снизилась из-за удорожания стройматериалов и проблем с импортом. Вероятно, в эконом- и комфорт-классе объем экспозиции таких лотов дальше уменьшаться не будет, так как девелоперы оперативно справляются с импортозамещением. А вот клиенты высокобюджетного сегмента не согласятся на отделку с применением материалов от малоизвестных производителей. Поэтому застройщикам придется задействовать механизмы параллельного импорта и искать те немногочисленные западные компании, которые не прекратили сотрудничество с Россией. Это далеко не всегда возможно, поэтому, как минимум, в ближайшие полгода доля лотов с отделкой в бизнес-, премиум- и элитном классе продолжит сокращаться». 



В 2022 году застройщики быстро наращивали предложение квартир без отделки в Новой Москве, вопреки тренду последних лет. Это привело к тому, что рыночные доли квартир с отделкой и без почти сравнялись до 47% и 45% соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». В «старой» Москве предложение квартир «в бетоне» также росло опережающими темпами.

Московские застройщики в 2022 году стали чаще продавать квартиры в новостройках без отделки. Наиболее ярко это проявилось на локальном рынке жилья Новой Москвы, где предложение квартир с отделкой и без практически сравнялось.

В конце 2022 года на долю предложения помещений с отделкой в новостройках Новой Москвы приходились 47%, тогда как квартиры без отделки составили 45%. Год назад на стороне жилья под ключ было более существенное преимущественное: 53% против 41%.

Структура предложения изменилась потому, что застройщики быстрее наращивали предложение квартир без ремонта. Если в декабре 2021 года таких помещений в продаже было 4,7 тыс., то в декабре 2022 – 8,2 тыс., то есть рост составил 75%. Квартир с ремонтом от застройщика тоже стало больше, но не в такой же мере: 6,1 тыс. в декабре 2021 против 8,5 тыс. в декабре 2022 года (плюс 40%). Также увеличилось предложение с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой (white box). Их стали продавать в два раза чаще, а доля на рынке выросла с 6% до 8%.

«Сокращение предложения квартир с отделкой стало антикризисной реакцией застройщиков, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В начале года резко выросли цены на стройматериалы, и поэтому многие отказались от этой опции. Мы же, напротив, предусмотрели отделку в одном из корпусов нашего кластера, хотя изначально проект не предполагал ремонта под ключ от застройщика. В текущей ситуации мы делаем ставку на разнообразие доступных покупателю вариантов готовности жилья, чтобы у клиента был выбор».

В «старой» Москве в целом прослеживаются похожие тенденции. В массовом сегменте рынка новостроек доля квартир без отделки выросла за 2022 год с 16% до 18%. Преимущество жилья под ключ осталось неоспоримым, но несколько сократилось, хотя в последние годы только увеличивалось. Доля помещений с отделкой в массовых новостройках сократилось с 70% до 69%. Формат white box сохранил позиции (14%).

«Предложение квартир с отделкой сокращалось не только из-за решений застройщиков, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Спрос покупателей был сосредоточен именно на квартирах с полной или предчистовой отделкой. Когда клиент берет ипотеку, ему выгодно приобретать квартиру, максимально готовую к заселению. Фактически он включает возможные расходы на ремонт в стоимость кредита. К тому же многие выбирают промежуточный вариант – white box, который позволяет сэкономить на начальном этапе отделочных работ, но оставляет пространство для реализации собственного дизайн-проекта».

В новостройках бизнес-класса и раньше квартиры без отделки превалировали в продаже, но в 2022 году их представительство усилилось. Доля таких помещений на рынке выросла за год с 56% до 67%. Одновременно предложение квартир с white box уменьшилось с 27% до 21%, а с полной отделкой – с 18% до 12%.

Похожая ситуация и сегменте новостроек премиум-класса. Здесь доля квартир без отделки увеличилась с 44% до 48%, а помещения с отделкой теперь образуют только 17% предложения против 29% годом ранее. Впрочем, квартир с предчистовой отделкой стало больше: 36% сейчас против 27% в декабре 2021 года.

«Аудитория покупателей новостроек премиум-класса весьма требовательная, и угадать её вкусы, определяя проект дизайна квартир с отделкой, трудно, – поясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Поэтому растет предложение квартир с более универсальным решением – white box, которое позволяет быстрее заселиться, но в то же время клиенты могут сами выбрать дизайн. Впрочем, отделка тоже может быть востребованной, если ее разрабатывают приглашенные именитые дизайнеры и имеется несколько вариантов по цветам или стилистическим решениям».

В самых дорогих новостройках Москвы (элитный и делюкс-сегменты) наблюдались характерные для всего рынка тенденции. Доля квартир и апартаментов без отделки увеличилась с 49% до 61%, а с отделкой уменьшилась с 40% до 31%. Предложений white box тоже стало меньше (11% в 2021 году против 8% в 2022).

«В 2023 году мы ожидаем продолжение тенденции к сокращению квартир с отделкой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – На фоне сокращения спроса застройщики стремятся удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне, в том числе и сокращая предложение жилья под ключ, которое, как правило, дороже на 15-20%. Впрочем, может ускориться распространение жилья с предчистовой отделкой в качестве “компромиссного” варианта текущих условиях».

Квартиры с отделкой – уже тенденция на московском рынке новостроек. Сегодня застройщики предлагают десятки вариантов ремонта в разных стилях и ценовых диапазонах – от white box до полностью готовых лотов. Есть и те, которые продолжают продавать «голые стены». Действительно ли отделка выгоднее самостоятельного ремонта? И сколько на ней можно сэкономить? Эксперты компании «СМУ-6 Инвестиции» – девелопера ЖК «Любовь и голуби» и апарт-комплекса комфорт-класса Clementine – рассказывают, как сделать правильный выбор.

Немного терминологии

Вообще без отделки и черновая (15,9% предложения на рынке)

В первом случае покупатель получает бетонную коробку с окнами и базовой входной дверью, иногда – без межкомнатных перегородок. Электричество проведено до щитка в подъезде. Радиаторов отопления может не быть – только трубы. Очевидно, что жить в такой квартире нельзя: придется заказывать ремонт с нуля и ждать не менее полугода, когда он закончится.

При черновой отделке вы тоже получаете пустую квартиру, но в ней уже хотя бы проведены коммуникации, установлены стеклопакеты и залиты полы. Правда, этим все и ограничивается – в любом случае предстоит долгий ремонт.

White box (14,3% предложения на рынке)

В квартире проведены все коммуникации, установлены радиаторы и выполнены черновые работы: залита стяжка на полу, произведены шпатлевка, выравнивание стен и потолка. Чаще всего в таких домах выполняют централизованное остекление лоджий и устанавливают железные входные двери. Покупателю остается только сделать финишную отделку (поклеить обои, уложить кафель и напольные покрытия, установить межкомнатные двери, заказать монтаж натяжных потолков). Въехать можно уже через месяц.

Отделка «под ключ» (69,8% предложения на рынке)

Квартира полностью готова к проживанию: в отличие от white box, здесь поклеены обои (под покраску или обычные), уложен линолеум или ламинат на полу, установлены межкомнатные двери и сантехника – осталось завезти мебель.

Мифы о квартирах без отделки

Чем руководствуются люди, предпочитающие покупать «голые стены», и действительно ли это выгоднее, чем брать квартиру с ремонтом от застройщика?

Миф №1. «Лоты без отделки – дешевле»

Предполагается, что на сэкономленную сумму как раз можно сделать ремонт по своему вкусу. Однако это правило не всегда работает по двум причинам. Первая – в принципе ценовых отличий может и не быть: многие застройщики ожидают, что квартиры и так будут хорошо продаваться благодаря локации, архитектуре и другим характеристикам. Вторая: в абсолютно пустых «коробках» затраты на ремонт все равно будут не меньше 30% от стоимости квартиры, и это при условии, что выбираются самые дешевые материалы, а основную часть работ покупатель делает своими силами (да, такое тоже бывает). Таким образом, экономия получается призрачной, и ремонт от застройщика в любом случае выйдет дешевле.

Насколько? Как минимум – вдвое. Допустим, вы покупаете однокомнатную квартиру площадью 36,7 кв. метров, и в ней нет ничего, т.е. все нужно делать с нуля. Чистовая отделка от застройщика стоит от 20 тыс. рублей за «квадрат», т.е. к цене квартиры без ремонта нужно плюсовать минимум 734 тыс. рублей. Если же делать все самостоятельно, то цифры уходят в бесконечность и стартуют от 1,5 миллионов.

Миф №2. «Расходы на ремонт можно просчитать заранее»

Выбирая квартиру с минимальной отделкой или вообще без нее, учитывайте, что на ремонт уйдет значительно больше, чем предполагалось изначально. Вы регулярно будете переплачивать за материалы, закупаемые по розничным ценам, и идти на поводу у подрядчиков. Закладывайте в бюджет и расходы на переделку – не факт, что вам сразу повезет с бригадой мастеров. А если нанимаются любители с сайтов объявлений, то ошибок тем более не избежать. Вместе с тем цена ремонта от застройщика зафиксирована в договоре и включена в общую стоимость квартиры, и она уже не изменится, что бы ни происходило в стране.

Миф №3. «Мы знаем, чего хотим, и все сделаем сами, в спокойном режиме»

Любой ремонт – серьезный психологический стресс, о спокойствии точно придется забыть. Существует и такая позиция: «купим, въедем, выберем самые бюджетные материалы на первое время, а потом встанем на ноги и сделаем хороший ремонт». Но жизнь полна неожиданностей, и свои планы придется корректировать в силу целого ряда причин: доходы упадут, потому что экономический кризис пока никто не отменял; у вас может родиться ребенок, в силу чего поменяются приоритеты, и будет уже не до ремонта; да мало ли что еще.

Миф №4. «Через год точно все закончим и заживем с комфортом»

Вы, может, и уложитесь в год – в конце концов, мотивация творит чудеса. Однако учтите, что в доме, сдаваемом с черновой отделкой, ремонты у соседей могут затягиваться на неопределенный срок. Это значит, что постоянная грязь в подъезде и шум от множества дрелей вам обеспечены. И неважно, насколько стильная квартира получилась у вас. Ждите остальных.

Миф №5. «Застройщик использует некачественные дешевые материалы, и потом все равно все придется переделывать»

Застройщики с большим опытом работы и множеством уже реализованных проектов дорожат своей деловой репутацией и не заинтересованы в том, чтобы терять клиентов. Мы живем в эпоху интернета и соцсетей, когда информация распространяется практически мгновенно, и недовольные покупатели быстро расскажут, с кем из игроков рынка, в силу их недобросовестности, лучше не связываться.

«У застройщиков есть возможность получать скидки на материалы и комплектующие при оптовых закупках, – подводит итоги Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Поэтому в случае такой схемы отделка обходится покупателю гораздо дешевле самостоятельного ремонта. Получается, что на начальном этапе предложения с отделкой от застройщика стоят несколько дороже, чем без нее, но такая покупка все равно оказывается выгоднее. Мнение, что ремонт удастся сделать дешево на сэкономленные при покупке жилья с черновой отделкой деньги, ошибочно: на практике проиграть такой сценарий практически невозможно».