CORE.XP – Слагаемые успеха

Московские девелоперы возводят 87% офисных площадей за пределами Центрального административного округа. В частности, MR Office строит три из четырех своих новых проектов — LINK, JOIS и MIND — вне центра. По данным CORE.XP, в 2010-2019 годах на деловые центры за границами ТТК приходились 80%.

фото: Девять из десяти новых офисов в Москве девелоперы строят за пределами ЦАО

«Мы наблюдаем принципиальное изменение логики выбора офисных пространств. Если раньше ключевым фактором была близость к центру, то теперь компании оценивают комплекс параметров: от транспортной доступности и инновационности решений до экологичности качества среды. Именно такие характеристики предлагают новые кластеры, что объясняет их растущую популярность», — комментирует Василий Григорьев, директор, руководитель отдела исследований рынка CORE.XP.

Наибольший объем офисной недвижимости сегодня строится в Большом Сити — 1,4 млн кв. м. Здесь располагается и проект MR Office — JOIS. Кроме того, в Белорусско-Савеловской деловой зоне расположены 600 тыс. кв. м строящихся площадей, включая проект BELL от подразделения офисной недвижимости MR. На Рублево-Архангельский кластер приходятся 510 тыс. кв. м.

«Проекты нового поколения, как, например, наши LINK, MIND и JOIS, задают совершенно иные стандарты качества. Так, LINK делает ставку на бесшовную интеграцию с городской средой, MIND — на smart-решения и экологичность, а JOIS трансформирует бывшие промышленные территории в креативные пространства. Это уже не просто офисы, а полноценные экосистемы для работы и развития бизнеса», — отмечает Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Office.

По оценке экспертов MR Office и CORE.XP, текущая децентрализация — это новая парадигма развития московской коммерческой недвижимости, долгосрочный тренд, который будет только усиливаться по мере исчерпания свободных участков. Ожидается, что к 2029 году за пределами ЦАО девелоперы будут возводить уже 99% офисных площадей. Этому будут способствовать и различные государственные поддержки, включая статус масштабного инвестиционного проекта (МАИП).

МАИП — особый статус, который могут получить инвесторы для строительства объектов, необходимых для развития городской инфраструктуры и создания рабочих мест. В частности, им обладает 220-метровый офисный небоскреб BELL от MR Office, расположенный в пяти минутах от метро «Белорусская».

До 70% сделок купли-продажи офисных помещений в Московском регионе за первые 7 месяцев 2024 года пришлось на строящиеся бизнес-центры класса А. Оставшаяся часть сделок была заключена на приобретение офисов в уже построенных бизнес-центрах класса А и В. Такие данные приводят пресс-службы компании CORE.XP и бизнес-центра Rublevo Business Park.

фото: 70% сделок купли-продажи офисов приходится на строящиеся бизнес-центры класса А

По словам директора, руководителя отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилла Бабиченко, подавляющая часть сделок – до 95% - из общего количества в строящихся объектах – это покупка офисов размером до 500 кв. метров. «В существующих, построенных объектах на лоты до 500 кв. метров приходится 75% сделок, еще 13% — это сделки с офисами от 1000 до 5000 кв. метров. Около 8% составляют сделки на покупку офисов площадью от 500 до 1000 кв. метров, еще 5% - это сделки на приобретение офисов размеров более 5000 кв. метров», - рассказал Кирилл Бабиченко.

«Такая тенденция обусловлена желанием покупателей не просто приобрести помещения для размещения собственных офисов, но и заработать на разнице стоимости до и после ввода объектов в эксплуатацию. Сегодня в принципе большая часть сделок заключается именно в инвестиционных целях, поскольку доходность от офисов может в два раза и больше превышать доходность квартир, а при инвестировании в небольшие офисы порог входа может быть очень привлекательным», - комментирует коммерческий директор Rublevo Business Park Никита Константинов.

В строящихся бизнес-центрах в пределах МКАД средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 393 тыс. рублей. Стоимость квадратного метра в офисах в бизнес-центрах за МКАД составляет порядка 220 тыс. рублей без НДС, что на 3% превышает показатели прошлого года.