Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения снизился за квартал на 14,4%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 282 320 руб. (+5,9% за квартал, +0,5% за год).
Основные тенденции
Наращивание экспозиции, характерное для всего 2022 года, прекратилось. В I квартале 2023 года на рынок массового жилья вышел только один новый масштабный жилой проект «Русич Кантемировский». Зато заметно расширился рынок проектов-реконструкций: за квартал появилось семь новых апарт-комплексов такого типа.
Цены на массовые квартиры и апартаменты в начале 2023 года остались сопоставимы с прошлогодними значениями. Такая динамика наблюдается вследствие повышенных скидок, которые набрали популярность во второй половине 2022 года. Текущая средняя цена кв. метра составила 282,3 тыс. руб. за кв. м.
Спрос восстанавливается медленно: за квартал было совершено 9,1 тыс. сделок по ДДУ, что на 6% меньше, чем в прошлом квартале, и на 16% меньше, чем год назад. При этом интерес покупателей к ипотечным программам не ослабевает: с использованием ипотечных средств стабильно заключается более 80% сделок.
Предложение
По данным «Метриум», на рынке массовой недвижимости «старой» Москвы по итогам I квартала 2023 года находилось 140 проектов с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 23,5 тыс. лотов, из них 20,2 тыс. – квартиры и 3,3 тыс. – апартаменты. По сравнению с IV кварталом прошлого года, количество лотов уменьшилось на 14,4% (снижение объема коснулось и квартир, и апартаментов). В годовом выражении объем экспозиции вырос на 32,6%.
В I квартале 2023 года на рынок массовой недвижимости вышли в продажу восемь новых комплексов. Все, кроме одного, относятся к проектам реконструкции и предлагают апартаменты небольших площадей.
Лидерство по объему предложения в массовом сегменте принадлежит ЮВАО и ЗАО (по 16%), как и в конце прошлого квартала. В абсолютном выражении количество квартир и апартаментов уменьшилось в обоих округах. Наиболее дорогая недвижимость представлена в ЗАО, наиболее доступная – в ЗелАО, ЮЗАО и ЮВАО.
В конце I квартала 2023 года основная часть предложения находилась в корпусах на стадии монтажа этажей (67,4%, +13,2 п.п. за квартал). За квартал ряд корпусов на этапе отделки получили РВЭ (10,5%, +2,4 п.п.). Доля предложения в корпусах на начальном этапе строительства и на этапе отделочных работ соразмерно уменьшились.
В разрезе типологий превалируют однокомнатные (36,1%, +0,1 п.п. за квартал) и двухкомнатные (26,7%, +0,2 п.п.) лоты. Менее 1% стабильно приходится на многокомнатные предложения.
Доля предложений с чистовой отделкой сохраняет количественное преимущество на массовом рынке первичной недвижимости (66,3%, -3,2 п.п. за квартал).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена кв. метра на конец марта 2023 года составила 282 320 руб. (+5,9% за квартал, +0,5% за год). С учетом предлагаемых дисконтов в течение года цены колебались. Минимальные показатели наблюдались в конце 2022 года в связи с предновогодними скидочными предложениями. В начале 2023 года цены росли и к концу квартала достигли прошлогодних значений. Рост цен затронул как квартиры (+6,1% за квартал), так и апартаменты (+4,2% за квартал).
Общая средняя стоимость лота массового сегмента в I квартале 2023 года выросла на 5,2% и составила 12,1 млн руб. Средняя площадь квартир и апартаментов за квартал сократилась на 0,3 кв. м до 43 кв. м. Самый распространенный формат лотов массового сегмента – от 30 до 50 кв. м (что соответствует однокомнатной или евродвухкомнатной планировке). Основная часть предложений находится в ценовом диапазоне от 5 до 15 млн рублей.
Рейтинг самых доступных предложений квартир массового сегмента в марте 2023 года:
– «My Space в Зеленограде»: студия площадью 11,7 кв м за 3,9 млн руб.
– «MySpace Аминьевская»: студия площадью 11,8 кв. м за 4,3 млн руб.
– «MySpace на Окской»: студия площадью 15,8 кв. м за 5,5 млн руб.
Рейтинг самых доступных предложений апартаментов массового сегмента в марте 2023 года:
– «Апартаменты в Кусково»: студия площадью 12,2 кв. м за 2,9 млн руб.
– «Лофт Нижегородская»: студия площадью 10,4 кв м за 3,3 млн руб.
– «SUNCITY17»: студия площадью 10,7 кв. м за 3,7 млн руб.
Спрос
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек массового сегмента в I квартале 2023 года составило 9,1 тыс. штук. По сравнению с традиционно активным IV кварталом 2022 года, спрос сократился на 6%. По сравнению с I кварталом прошлого года – на 16%. Больше всего сделок было заключено в марте – 3,4 тыс. ДДУ, меньше всего в январе – 2,8 тыс. штук.
Доля ДДУ, заключенных с ипотечным обременением, сохраняется на высоком уровне. В I квартале 2023 года 82% сделок было совершено с привлечением ипотеки. Все три месяца доля ипотечных договоров не опускалась ниже 80%. Такой показатель сохраняется с июня 2022 года, когда ставки по основным ипотечным программам значительно уменьшились.
Большинство сделок в массовом сегменте пришлось на ЮАО (20%) и ЗАО (19%), аналогично распределению экспозиции. Самым продаваемым комплексом стал «Люблинский парк» в районе Люблино (ЮВАО).
«Низкий уровень спроса продолжает стимулировать застройщиков предлагать повышенные скидки, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – Разница в стоимости при полной оплате и при рассрочке может достигать 30%. При этом использование ипотеки при покупке первичной недвижимости остается выгодным, что и способствует поддержке спроса на первичном рынке».
