Москва, 1 декабря 2025 года — CORE.XP подвела предварительные итоги 2025 года на рынке складской недвижимости России. После рекордных показателей прошлого года, рынок продемонстрировал стабилизацию, сохранив при этом один из самых высоких объёмов спроса за всю историю наблюдений.
По оценке CORE.XP, совокупный объём сделок по аренде и покупке складской недвижимости в 2025 году составит 3,8–4 млн кв. м (-18% г/г). Снижение обусловлено главным образом замедлением региональных рынков, где в 2024 году активность поддерживалась масштабными программами развития маркетплейсов.
При этом в Московском регионе спрос остался стабильным, а сама цифра в 3,8–4 млн кв. м станет четвёртым результатом за всю историю рынка, что говорит о высокой устойчивости сектора складской недвижимости.
«2025 год стал годом стабилизации на фоне высокой базы прошлого года. Несмотря на снижение спроса, рынок сохраняет исторически высокие объёмы, а ключевые игроки продолжают расширяться. Рекордные масштабы строительства и стабильный спрос со стороны ритейла и e-commerce формируют фундамент для нового цикла роста в 2026 году», — прокомментировал Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.
Кто формировал спрос — ритейл и e-commerce
Продуктовые сети третий год подряд сохраняют высокую активность. На продовольственный ритейл пришлось около 18% всех сделок — более 600 тыс. кв. м третий год подряд.
Сегмент e-commerce занимает почти треть рынка: 1–1,2 млн кв. м сделок по итогам года.
CORE.XP прогнозирует, что уже в 2026 году этот сегмент может вернуться к уровню до 2 млн кв. м благодаря восстановлению экономической активности, расширению региональных программ маркетплейсов и новым направлениям развития (алкоголь в товарной матрице, офлайн-ритейл).
Строительство — рынок обновил исторический рекорд
2025 год стал для отрасли годом нового максимума: объём строительства складских объектов может достичь 7,3 млн кв. м — почти вдвое выше результата прошлого года.
Основные драйверы:
- 78% объектов — build-to-suit проекты для крупнейших российских ритейлеров и маркетплейсов;
- значительная часть ввода заявлена на IV квартал, что может привести к переносу официальных сроков ввода ряда проектов на начало 2026 года.
Спекулятивное строительство вырастет до 1,6 млн кв. м (+40% г/г), при этом его доля в структуре девелопмента останется умеренной — 22%, из которых около 60% приходится на Московский регион.
Свободные площади и ставки — нормализация после перегрева
По итогам года доля свободных площадей в Московском регионе увеличится до 5–6% (включая субаренду, которая формирует около половины предложения).
Ставки аренды:
- Готовые и почти готовые (строящиеся) объекты — 10–11 тыс. руб./кв. м/год (без учёта OPEX и НДС), что на 8% ниже, чем в конце 2024 года.
- Build-to-suit проекты — 12–13 тыс. руб./кв. м/год (без учёта OPEX и НДС) и практически без снижения, что полностью отражает рост себестоимости строительства.
Снижение ставок в сегменте готовых объектов эксперты CORE.XP оценивают как нормализацию после «перегретых» значений конца 2024 года.
Прогноз CORE.XP на 2026 год — возвращение к росту
Спрос в 2026 году:
- Москва — рост на +11%, до около 2 млн кв. м.
- Регионы — рост до +60%, до более 3 млн кв. м.
- Совокупно по России — 5+ млн кв. м.
Строительство:
- Снижение объёмов нового строительства в Москве на –40%, в регионах — более чем на –60%.
- Новые склады будут запускаться преимущественно «под клиента».
Свободные площади:
- Пик объёмов свободного предложения — в первой половине года, затем — постепенное поглощение.
- В 2027 году рынок может вновь вернуться к дефициту качественных объектов.
Арендные ставки:
- Готовые объекты: рост ниже инфляции — 2–2,5%, до ~12 тыс. руб./кв. м/год.
- Build-to-suit проекты: рост 5–7% из-за удорожания строительства.
