отделка

Рынок новостроек Москвы возвращается к формату квартир без отделки. Эксперты «Метриум» зафиксировали разворот многолетнего тренда на увеличение доли жилья с готовым ремонтом: в конце 2025 года уже две трети (66%) квартир в «старой» Москве продавались «в бетоне». Это максимальный показатель за последние пять лет.

Доля квартир без отделки в «старой» Москве достигла пятилетнего максимума

На первичном рынке жилья «старой» Москвы доля квартир без отделки составила 66%, в то время как в 2020 году показатель находился на уровне всего 26%. В абсолютных цифрах объем такого предложения за пять лет вырос более чем в три раза – с 13,1 тыс. до 25,5 тыс. квартир.

В массовом сегменте доля квартир без отделки выросла более чем вдвое

В массовом сегменте за последние пять лет произошел заметный разворот в сторону предложения квартир без отделки. Если в 2020 году доля таких квартир составляла 28%, а в 2021-2022 годах опускалась до 17%, то к концу 2025 года она выросла до 40%. При этом, несмотря на рост доли, абсолютное число таких квартир в продаже за пять лет практически не изменилось и составило 3,8 тыс. против 3,9 тыс. в 2020 году.

«Применительно к массовому сегменту уместнее говорить не о возврате квартир без отделки, а скорее об отказе от жилья с отделкой, – поясняет Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» в ЮВАО). – С одной стороны, застройщики оптимизируют себестоимость и сдерживают рост цен в условиях удорожания строительных материалов и дорогой ипотеки. Для покупателя это реальная возможность снизить порог входа в сделку, уменьшить размер первоначального взноса и ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. С другой стороны, многие семьи предпочитают самостоятельно контролировать бюджет и качество ремонта, создавать интерьер для себя, а не платить за типовое решение от застройщика. Предоставляя такой выбор, мы делаем жилье более доступным и гибким для конечного потребителя. В нашем проекте «Первый Рязанский» мы видим, что возможность приобрести квартиру без отделки и спланировать ремонт в соответствии со своими возможностями и вкусом пользуется высоким спросом».

В бизнес-классе три четверти квартир предлагаются без отделки

В бизнес-классе формат без отделки традиционно является доминирующим. За последние пять лет его доля стабильно держалась на уровне выше 60%, а в 2025 году достигла максимума в 74%. В абсолютных значениях объем такого предложения за пять лет практически удвоился – с 7,9 тыс. до 15,1 тыс. квартир.

«Примечательно, что на рынке новостроек бизнес-класса сокращается доля не только квартир с полной отделкой, но и с предчистовой отделкой (white box), – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Год назад в Москве застройщики предлагали 27% квартир с предчистовой отделкой от общего объема рынка бизнес-класса, а в декабре 2025 года показатель уже снизился до 20%. Соответственно, нельзя сказать, что оптимизация конечной стоимости квартиры – основная причина роста предложения жилья без отделки. Формат white box предполагает готовое планировочное решение, а также разводку коммуникаций, и даже на этом уровне покупатели не готовы идти на компромиссы. В нашем проекте «Ривер Парк Коломенское» мы предлагаем покупателям лоты без отделки, чтобы препятствий при формировании собственного дизайн-проекта у владельца квартиры не было».

Премиум-сегмент отказался от отделки: доля квартир «в бетоне» выросла втрое

Наиболее разительные перемены произошли в премиальном сегменте. Доля квартир без отделки здесь выросла более чем в три раза – с 22% в 2020 году до 74% в конце 2025. Этот тренд подтверждается и абсолютными цифрами: количество таких квартир в продаже увеличилось почти в десять раз, с 533 до 5 тыс. лотов.

«Клиент в премиум-классе не ищет компромиссов и готовых решений, даже если они выполнены на высоком уровне, – Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС»). – Для него покупка недвижимости – это возможность создать абсолютно персонализированное пространство, реализовать собственный, зачастую разработанный с известным архитектором или дизайнером, проект. Среди покупателей в последние годы появилось больше клиентов, которые «устали» от готовых решений. В условиях, когда на рынке представлено огромное разнообразие эксклюзивных материалов и технологий, ограничивать клиентов стандартным набором опций становится нецелесообразно. Именно такого подхода придерживаемся в нашем проекте «АЙС ТАУЭРС», где мы предлагаем квартиры без отделки – идеальную основу с уникальными видовыми характеристиками для будущего дома покупателей».

В высокобюджетном сегменте формат без отделки стал стандартом

В новостройках элитного и делюкс-сегмента предложение без отделки всегда было преобладающим, так как покупателям важна максимальная свобода для реализации индивидуальных дизайн-проектов. За последние пять лет доля таких квартир выросла с 49% до 79%. В абсолютных значениях объем предложения удвоился с 747 до 1,5 тыс. квартир.

Более половины квартир в Новой Москве теперь продаются без отделки

На территории Новой Москвы доля квартир без отделки также демонстрирует тенденцию к росту. За пять лет этот показатель увеличился с 50% до 56%. Абсолютное число таких вариантов жилья в продаже выросло с 4,6 тыс. в 2020 году до 5,9 тыс. в конце 2025 года.

«С одной стороны, для девелоперов свободная планировка – это очевидный способ оптимизации экономики проекта в условиях постоянного удорожания строительных и особенно импортных отделочных материалов, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Предлагая квартиры «в бетоне», застройщики могут сдерживать рост конечной цены для потребителя и снизить собственные риски, связанные с претензиями по качеству ремонта. С другой стороны, мы видим встречный и очень рациональный запрос от самого покупателя. В массовом сегменте это возможность снизить бюджет сделки, уменьшить ипотечный платеж и распределить затраты на ремонт во времени, выполняя отделочные работы по мере появления средств. В высоких же сегментах – бизнес и премиум – отказ от отделки стал синонимом свободы и персонализации».

Стоимость ремонта ежегодно увеличивается на 20-30%, и в 2025 году привычные способы экономии больше не работают. Купить самые дешевые материалы – значит гарантированно заплатить дважды. Эксперты компании Regions Development раскрывают профессиональные секреты и рассказывают, как сократить бюджет на отделку квартиры в новостройке.

«Бумажный» этап – защита от самых дорогих ошибок

1. Откажитесь от радикальной перепланировки. До 30-40% возможных лишних расходов можно исключить на этапе проектирования квартир. Например, перенос кухни или санузла, помимо юридических рисков, потребует прокладку канализационный трубы с уклоном в 3 см на каждый метр длины. Соответственно уровень пола придется поднять во всей квартире, либо монтировать ненадежные насосы. Сохраните исходные границы «мокрых зон» от застройщика.

2. Обратите внимание на геометрию стен. Мебель на заказ обойдется на 30-50% дороже готовых модульных решений. Большинство производителей в России используют модульную сетку с шагом кратным 150 мм, 450 мм, 600 мм или 900 мм. «Вглядитесь» в планировку и разместите эти модули (шкафы, полки, тумбы) там, где вы их видите.

Скажем, если вы проектируете (или видите на планировке застройщика) нишу для шкафа, ее ширина должна соответствовать сумме стандартных модулей плюс небольшой технологический зазор. Например, для двух секций по 600 мм идеальная ширина проема составит 1220-1230 мм. Если планировка будущей квартиры, размещение дверных проемов, проходы и коридоры «не бьются» с габаритами стандартных модулей – переплатите за корпусную мебель.

3. Избегайте узких коридоров. Недостаточная ширина проходов гарантирует повреждение отделки стен и углов мебели. Рекомендуемое расстояние для комфортного перемещения составляет не менее 90 см. Глубина систем хранения напрямую влияет на стоимость фурнитуры. Для стандартной продольной штанги необходима глубина шкафа 55-60 см. Поэтому при возведении межкомнатных перегородок всегда закладывайте минимум 60 сантиметров «чистой» глубины.

Инженерные системы – зона «нулевых» компромиссов

1. Рассмотрите тройниковый водопровод. Коммуникации – «скелет квартиры», и принципиально на них экономить нельзя, но оптимизировать можно. Например, при выборе разводки водоснабжения есть два пути. Коллекторная система, где к каждому крану идет отдельная труба, гарантирует стабильный напор и надежность, но она дороже. Более бюджетный вариант – тройниковая разводка (но только не из дешевого полипропилена, а из полиэтилена PEX). Магистральная труба питает все краны, к которым ведут переходники. Для студии или небольшой квартиры, где живут один-два человека, качественная тройниковая разводка вполне подходит. Риск перепадов давления в этом случае минимален, а экономия на оборудовании составит десятки тысяч рублей.

2. Семь раз разметьте – один раз проштробите. При выборе электрики качество кабеля и автоматов защиты не подлежит обсуждению. Единственный разумный способ сэкономить – сопоставить схему розеток с планом расстановки мебели, чтобы они не оказались за шкафом. Установка розеток блоками по несколько штук в одном месте обойдется дешевле, чем монтаж одиночных точек по разным углам. А вместо сложной проводки проходных выключателей можно использовать современные умные лампы или беспроводные аналоги.

3. Ограничьте зоны изоляции. Тепло- и звукоизоляция обычно застройщиком не предусматривается и остается полностью на усмотрение покупателя. Не стоит пренебрегать утеплением оконных откосов и стен, которые граничат с холодными зонами. В будущем отсутствие или плохая теплоизоляция приведут к плесени. Что касается звукоизоляции, то если бюджет ограничен, можно ограничиться только спальнями. Сделайте «плавающую стяжку» в остальных комнатах. Это стяжка, отделенная от стен упругим материалом, защищает уже от вашего шума соседей снизу.

Отделка стен: три пути к разным бюджетам

1. Откажитесь от покраски – это дорого. Покраска кажется простым решением, но на практике это один из самых дорогих вариантов. Чтобы добиться идеального результата, поверхность нужно довести до уровня качества Q4[1] – это многоэтапная шпаклевка, армирование стеклохолстом и тщательная шлифовка. Стоимость одних только работ по подготовке в Москве стартует от 600-1000 рублей за кв. м, а общая цена готовой стены превышает 2000-2500 рублей за кв. м. И все это не страхует от досадного риска – трещин из-за усадки нового дома.

2. Выберите обои поплотнее и фактурнее. Плотные виниловые или флизелиновые полотна не требуют идеального выравнивания и скрывают мелкие дефекты стен. Но только мелкие (уровень ровности стены Q2-Q3). Стоимость работ по оклейке в среднем составляет 600-1000 рублей за кв. м. Современные обои практичны, их можно мыть, и они более устойчивы к мелким бытовым повреждениям, чем краска.

3. «Золотая середина» – обои под покраску. Фактурное полотно скрывает неровности, что позволяет сэкономить на дорогой финишной шпаклевке, и одновременно армирует стену, защищая от усадочных трещин. Поклейка таких обоев обойдется примерно в 300 рублей за метр, а их последующая окраска – от 460 рублей.

Потолок – безальтернативная экономия

1. Натяните потолок. В 2025 году натяжные потолки остаются самым доступным и практичным решением. Наиболее бюджетный вариант – матовая ПВХ-пленка. Она не только дешевая, но и способна спасти ваш ремонт при затоплении сверху. Эстетичнее могут выглядеть сатиновые или глянцевые потолки, а стоимость их такая же, как у матовых. Тканевые потолки выглядят как идеально оштукатуренная поверхность, но стоят дороже. Гипсокартон в потолках в основном ушел в прошлое вместе с модой на фигурные композиции и сейчас рассматривается как самый дорогой вариант отделки.

2. Сэкономьте на стильном освещении. Модные врезные магнитные треки дороги в установке, их монтаж обойдется от 3900 рублей за погонный метр. Бюджетной альтернативой станут накладные трековые системы. Они обладают схожим функционалом, но их установка стоит примерно вдвое дешевле, около 1800 рублей за метр. В некоторых интерьерах в стиле «лофт» можно и вовсе оставить бетонный потолок и просто покрыть его грунтовкой и краской.

Напольные покрытия: цена или долговечность

1. Ориентируйтесь на ламинат. Для квартиры подойдут 32 и 33 классы износостойкости. При выборе покрытия для кухни или коридора ищите маркировку о влагостойкости от 33 класса – это убережет стыки от вздутия. Более современная альтернатива – SPC-плитка и кварцвинил, которые не боятся воды, но требуют более тщательной подготовки основания.

2. Линолеум и ковролин не сэкономят деньги. Линолеум часто выглядит устаревшим и подвержен продавливанию тяжелой мебелью, а ковролин накапливает пыль и сложен в уходе.

Двери: стандартный проем и практичный материал

1. Измерьте дверные проемы. Под стандартное дверное полотно высотой 2000 мм необходим проем 2050-2070 мм. Любое отклонение от этого стандарта приведет либо к заказу дорогой нестандартной двери с наценкой в 30-50%, либо к дополнительным затратам на переделку проема. Последнее – более дешевый вариант действий, так как скорректировать размер дверного проема можно недорогими материалами.

2. Выбирайте двери из экошпона. Что касается материала, то самым практичным и бюджетным выбором станет экошпон. Он устойчив к повреждениям, в отличие от дорогой, но хрупкой эмали.

3. Обращайте внимание на фурнитуру. Дешевые петли провиснут через год. Лучше взять полотно из экошпона подешевле, но установить качественные ручки и магнитные замки – именно тактильные ощущения создают впечатление качества.

Кухня: как сэкономить на главной статье расходов

1. Присмотритесь к модульным кухням. На кухню приходится до 30% всего бюджета на ремонт. Главный выбор стоит между модульными системами и кухнями на заказ. Фабрики производят модули стандартных размеров, например, 15, 45 или 60 сантиметров. Такое конвейерное производство обеспечивает минимальную себестоимость. Бюджетные модульные кухни можно найти в крупных гипермаркетах. Маркетплейс и онлайн заказ, конечно, более рискованная, но дешевая альтернатива.

2. Рассмотрите возможность переноса коммуникаций. Геометрия кухни напрямую влияет на финальный чек. Прямая или линейная планировка кухни всегда будет дешевле угловой. Перенос коммуникаций между соседними стенами не требует больших затрат материалов, но его стоимость сильно зависит от расценок на труд мастеров.

Ванная комната: прагматичный выбор

1. Откажитесь от инсталляции. В ванной комнате существенную экономию дает выбор сантехники. Установка классического напольного унитаза вместо модной подвесной инсталляции сэкономит 15-20 тысяч рублей за счет отсутствия дорогой рамы и сложных монтажных работ. Ремонт и замена унитаза также гораздо проще, чем если что-либо случится с инсталляцией.

2. Выбирайте акриловую ванну. Среди ванн оптимальным выбором по цене и комфорту остается акрил. Стальные модели еще дешевле, но они сильно шумят при наборе воды и требуют дополнительной шумоизоляции. Чугун – надежный и долговечный, но тяжелый и дорогой.

«Самый дорогой ресурс в ремонте – это неопределенность и ошибки, допущенные на старте, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК премиум-класса «Преображенская площадь», Dream Towers и Dream Riva). – Сегодняшний подход к экономии – это создание проекта, в котором не будет лишних углов, нестандартных ниш и сложных инженерных узлов. Именно продуманный план, основанный на стандартизации и эргономике, позволяет сохранить существенную часть бюджета. Поэтому в наших ЖК «Преображенская площадь», Dream Towers и Dream Riva планировки всех квартир изначально спроектированы так, чтобы будущий ремонт стал для владельца логичным и экономически эффективным».

[1] Система Q1-Q4 служит для классификации качества подготовки стен в зависимости от требований к финишной отделке. Q1 – самый простой уровень, а Q4 – самый высокий, с идеальной гладкостью для тонких декоративных покрытий и глянцевой покраски.

Предчистовая отделка white box быстрыми темпами набирает популярность на первичном рынке «старой» Москвы. Доля квартир и апартаментов с таким ремонтом от застройщика сегодня достигла 23,2%. За прошедшие пять лет показатель вырос в 1,9 раз, подсчитали эксперты компании «Метриум».

По данным «Метриум», на первичном рынке «старой» Москвы сегодня представлено 11 тыс. помещений с white box (полностью выполненными черновыми работами: стяжкой пола, выравниванием стен, грунтовкой потолка и др.) против 4,9 тыс. помещений в августе 2020 года. Таким образом, за пять лет количество квартир и апартаментов с этим типом отделки выросло в 2,2 раза, а их доля увеличилась в 1,9 раз или на 10,8 процентных пунктов – до 23,2%.

«Сегодня уже почти в каждой четвертой квартире в новостройках столицы представлена отделка white box, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Еще больше вариантов, где такую подготовку к ремонту девелоперы готовы выполнять по индивидуальному запросу клиентов. По популярности в структуре экспозиции white box сейчас обогнал даже некогда самую распространенную чистовую отделку. Доля последней в августе 2025 года составила лишь 18,1%. В условиях дорогого кредитования большинство клиентов переходят на более бюджетные и практичные опции».

В разрезе сегментов доля помещений с white bоx значительно отличается. По подсчетам аналитиков «Метриум», в массовом сегменте показатель составляет 38,9% (+31,2% процентных пункта за пять лет), в бизнес-классе – 24,6% (+7,6 п.п.), в премиум-классе – 19,1% (-8 п.п.), в элитном сегменте – 16,5% (+11,3 п.п.).

«Массовый сегмент лидирует по предложению новостроек с white box, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Эта опция стала популярной в проектах комфорт-класса в последние годы. Как правило, отделка входит в тело ипотечного кредита, так что повышает уровень обременения. Клиентам неудобно переплачивать за это, причем даже до ввода дома в эксплуатацию. Но все же ремонтные работы от застройщика выгоднее для покупателя благодаря оптовым ценам на материалы и услуги специалистов. В итоге, большая часть клиентов приходит к «золотой середине» в виде white box – такие варианты позволяют сэкономить и в то же время не увеличивают чрезмерно кредитную нагрузку. Именно поэтому во всех квартирах нашего жилого комплекса комфорт-класса «Первый Рязанский» мы выполняем столь востребованную сегодня предчистовую отделку».

Учитывая растущую популярность предчистовой отделки, многие девелоперы Москвы, включая «ПИК», «Самолет», «Эталон», «Донстрой», разработали собственные стандарты ее проведения. Но наиболее передовые и развернутые нормативы проведения ремонта white box в новостройках применяет компания MR. В рамках стандарта MR Base, кроме стандартных предчистовых работ, проводятся подготовка под систему теплого пола, гидроизоляция стен, установка базовой фурнитуры, разводка интернета, телевидения и даже системы «умный дом».

«В новостройках бизнес- и премиум-класса white box является дефицитной опцией, – подчеркивает Жанна Махова, заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта компании MR. – Себестоимость реализации проектов постоянно растет, поэтому многие застройщики, оптимизируя расходы, сдают помещения без отделки. Однако это очень неудобная практика. Во-первых, клиентам приходится откладывать новоселье минимум на полгода после получения ключей. Во-вторых, только что сданные дома становятся очень пыльными и шумными из-за постоянных черновых работ. Отделка white box помогает полностью избежать эти сложности. В наших проектах City Bay, «Метрополия», Symphony 34, JOIS квартиры сейчас сдаются с предчистовым ремонтом, позволяющим индивидуализировать дизайн и в то же время ускоряющим заселение в новое жилье».

Только в 20% трехкомнатных квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы предусмотрена полная отделка, подсчитали аналитики ГК «Сумма элементов» и «Метриум». По наблюдениям экспертов, чем больше площадь помещения, тем меньше шансов найти такой объект с готовой отделкой от застройщика. При этом предложение отделки сокращается как в маленьких студиях, так и в больших объектах недвижимости.

Аналитики ГК «Сумма элементов» и «Метриум» исследовали, как меняется предложение помещений с разными типами отделки в зависимости от количества комнат. Полученные данные подтверждают общую рыночную тенденцию к сокращению доли помещений с готовой отделкой, но в то же время шансы найти покупателям жилье с отделкой сильно зависят от того, насколько большое помещение им нужно. Однако это не связано с невостребованностью квартир и апартаментов с отделкой, отмечают эксперты. Напротив, спрос на такие объекты недвижимости относительно стабилен.

Так, в марте 2025 года только 38% студий, представленных в продаже во всех сегментах рынка, предлагались с полной отделкой, тогда как годом ранее этот показатель составлял 50%. Одновременно доля студий без отделки выросла с 36% до 45%. Незначительно увеличилась и доля студий с предчистовой отделкой (white box) – с 14% до 17%.

Резко сократилось предложение однокомнатных квартир и апартаментов с полной отделкой. В марте 2025 года только 27% таких помещений предлагались с отделкой, тогда как годом ранее их доля достигала 41%. При этом доля однокомнатных квартир и апартаментов без отделки за тот же период увеличилась с 41% до 53%. Также выросла доля однокомнатных помещений с предчистовой отделкой – с 18% до 20%.

Найти двухкомнатные квартиры и апартаменты с полной отделкой стало сложнее. В марте 2025 года только 25% таких помещений предлагались с отделкой от застройщика, тогда как годом ранее их доля составляла 33%. Одновременно доля двухкомнатных квартир и апартаментов без отделки выросла с 48% до 51%. Увеличилась и доля двухкомнатных помещений с предчистовой отделкой – с 19% до 24%.

Реже стали встречаться в продаже и трехкомнатные квартиры или апартаменты с полной отделкой. В марте 2025 года их доля составила 20%, тогда как в марте 2024 года – 26%. При этом доля трехкомнатных квартир и апартаментов без отделки увеличилась с 53% в феврале 2024 года до 56% в марте 2025 года. Также выросло предложение трехкомнатных помещений с предчистовой отделкой – с 20% до 24%.

«Как правило, покупатели больших квартир располагают достаточным бюджетом для проведения ремонта по собственному дизайн-проекту, – комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Обычно эти клиенты не спешат с заселением и готовы вкладывать много не только средств, но и душевных сил в поиск нужных дизайнерских решений, цветов, декора и т.п. Как правило, авторский дизайн предпочитают семьи с детьми, которые стремятся сформировать пространство под себя и своих близких. Другая ситуация с квартирами небольшой площади. Студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры часто становятся первым жильем молодых людей, которые подходят к выбору жилья прагматично. Они соглашаются на готовые решения и в целом больше доверяют дизайнерам от застройщика».

«Уменьшение предложения отделки обусловлено разными причинами, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Отказ от нее происходит из-за роста себестоимости ремонта, нехватки рабочей силы, а также из-за завышенных требований со стороны покупателей. Одновременно эта тенденция объясняется деятельностью крупных, системообразующих застройщиков. Они в целом сокращают предложение (как помещений с отделкой, так и без нее). При этом у больших застройщиков активно вымывается предложение квартир с отделкой. Нужно не забывать, что уже введены новые стандарты отделки квартир и далее эти стандарты будут развивать, поэтому в любом случае полностью предложение помещений с отделкой с рынка не пропадет».