новостройка

Доля готовых квартир на рынке новостроек Москвы составляет всего 11%, подсчитали аналитики Regions Development. Эксперты анализируют, как рыночные условия меняют финансовую логику покупки готового жилья и приводят шесть доводов в пользу этой стратегии.

1. Рынок квартир с ключами вступает в эпоху дефицита

Предложение квартир в сданных новостройках Москвы, как и в целом на рынке, стремительно сокращается. К декабрю 2025 года число таких объектов уменьшилось на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в конце 2024 года покупатели могли выбирать из 5 тысяч квартир в готовых корпусах, то через год этот объем уменьшился до 3,7 тыс. Тренд на снижение предложения не изменится в ближайшей перспективе. Новые проекты сегодня выводятся на рынок гораздо медленнее. Наглядная динамика видна в сегменте премиум-класса – в 2022 году девелоперы представили 15 новых комплексов, в 2023 году – 11, а в 2024 году лишь 9. За весь 2025 год столица увидела всего восемь премиальных новинок. Покупателю становится все сложнее найти подходящий вариант на рынке готового жилья.

2. Готовое жилье продолжает дорожать

Рынок новостроек Москвы демонстрирует активный рост стоимости, который затрагивает и готовое жилье. По итогам декабря 2025 года средняя цена квадратного метра в сданных корпусах достигла 883 тысяч рублей. Годом ранее этот показатель находился на уровне 563 тысяч рублей за квадратный метр. Среди прочего, рост цен на готовые новостройки обусловил высокий спрос на наиболее доступные варианты (в массовом сегменте, в частности), в связи с чем средняя цена оставшихся объектов выросла. В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра в готовых новостройках за год выросла на 8%. При этом, отмечают эксперты Regions Development, этот показатель сильно зависит от текущего предложения на рынке. Поскольку вариантов новостроек с готовыми корпусами немного, от месяца к месяцу средняя цена может резко вырастать, например, если в продаже останутся только более дорогие комплексы. Соответственно, каждый месяц отсрочки принятия решения влияет на бюджет покупки. Потенциальный покупатель, откладывающий выбор, в ближайшем будущем с высокой вероятностью столкнется с необходимостью платить больше за тот же объект. Ценовое давление создает конкретные финансовые риски для тех, кто медлит.

3. Ценовой разрыв с «котлованом» сократился

Покупка квартиры в завершенном доме сегодня часто сопоставима по стоимости с приобретением лота на этапе котлована. Новые проекты 2025 года изначально выводятся на рынок по более высоким ценам. В сегменте премиум-класса складывается особенно показательная ситуация. В ценовом диапазоне от 500 тыс. до 1 млн рублей за квадратный метр представлены как строящиеся, так и готовые объекты. Ярким примером служит проект «Преображенская площадь». Средняя стоимость квадратного метра в его сданных корпусах составляет 550 тысяч рублей. При этом сразу в трех новых строящихся комплексах в премиум-классе на этапе котлована предлагаются квартиры по схожей цене.

4. Покупка готовой квартиры позволяет быстрее получить налоговый вычет

Покупка готовой новостройки позволяет в кратчайшие сроки вернуть часть затрат через имущественные налоговые вычеты. Владелец может получить до 260 тысяч рублей от суммы покупки и дополнительно до 390 тыс. рублей с уплаченных ипотечных процентов. В случае с договором долевого участия (ДДУ) эта возможность откладывается до полного завершения строительства и оформления права собственности. Таким образом, покупатель готового жилья оперативно получает реальные деньги. Эти средства можно сразу направить на досрочное погашение ипотеки или ремонт.

5. Готовый дом снимает бремя двойных расходов

Готовый дом решает проблему двойного финансового бремени, которое могут испытывать покупатели квартир в строящемся доме, но не имеющие собственного жилья. Если квартира сдаётся с чистовой отделкой, заселение возможно сразу после сделки. Это означает полное отсутствие двойных платежей. Даже при покупке объекта без отделки период дополнительных расходов сокращается до сроков отделки. На капитальный ремонт в среднем требуется два-три месяца. За этот короткий срок аренда аналогичной квартиры в премиальной новостройке обойдётся в сумму около 150-300 тыс. рублей.

6. Социальная инфраструктура может стать эксклюзивом

В РФ растут строительные издержки, снижается массовый спрос, и девелоперы смещаются в высокие ценовые сегменты. Среди прочего, в ближайшие годы проекты бизнес- и премиум-класса будут становиться компактнее. Застройщики сосредоточатся на относительно небольших жилых комплексах. Такие проекты часто не предусматривают создания собственной масштабной социальной инфраструктуры. Строительство детских садов и тем более школ может стать редкостью. Поэтому уже сейчас покупателям стоит обращать особое внимание на комплексные проекты с полным набором объектов для жизни.

«Текущая рыночная динамика действительно создает необычные условия для покупателей, рассматривающих готовые новостройки, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК с готовой и строящейся очередью «Преображенская площадь»). – Сегодня это выбор в пользу финансовой определенности и быстрого заселения. При этом сейчас на рынке стало меньше инвесторов, покупатели чаше покупают недвижимость для собственного проживания, что и объясняет стабильный спрос на готовые варианты. Особую ценность приобретают комплексные проекты, где в рамках одной территории и концепции представлены разные фазы готовности. Как, например, в нашем комплексе «Преображенская площадь». Здесь клиент может выбрать квартиру в уже сданном корпусе с действующей инфраструктурой или стать владельцем жилья в строящейся очереди. Такой подход позволяет принять взвешенное решение – получить готовность сегодня или спланировать инвестицию на завтра, но в одинаково понятной и безопасной среде».

Девелоперы «старой» Москвы в 2025 году достроили 168 корпусов в 51 новостройке, подсчитали аналитики компании «Метриум». Доля квартир и апартаментов, проданных к моменту ввода домов в эксплуатацию, составляет в среднем 87%. За прошедшие три года показатель вырос во всех сегментах первичного рынка.

По данным «Метриум», по итогам 2025 года девелоперы на рынке новостроек «старой» Москвы сдали 168 корпусов против 241 тремя годами ранее. Таким образом, темп ввода первичного жилья сократился на 30%. Объем сданных корпусов в массовом сегменте снизился на 74% (32 корпуса в 2025 году против 121 корпуса в 2022 году).

«За прошедшие три года средний срок строительства корпусов в массовых новостройках столицы увеличился на 18%, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Девелоперы стали строить дома комфорт-класса существенно дольше, главным образом, из-за финансовых проблем на фоне высокой ключевой ставки. Но значительное сокращение числа вводов связано не только с замедлением активности на стройплощадках. Причина заключается еще и в том, что теперь на рынке массовых новостроек на смену масштабным типовым кварталам комфорт-класса приходят относительно компактные индивидуальные проекты класса комфорт+. То есть сокращение вводов в сегменте объясняется не только экономической турбулентностью, но и модернизацией продукта. Например, в нашем жилом комплексе класса комфорт+ «Первый Рязанский» предусмотрены опции бизнес-класса, например, квартиры с балконами и окнами на две стороны, доступ по электронному ключу, просторные общественные пространства».

Число вводов корпусов бизнес-класса за последние три года сократилось на 8% (83 корпуса в 2025 году против 90 корпусов в 2022 году). Количество сданных корпусов в премиальных проектах в 2025 году относительно 2022 года выросло на 71% (29 корпусов против 17 корпусов). Темпы ввода корпусов в элитных проектах за прошедшие три года стали выше на 85% (24 корпуса против 13 корпусов).

«На рынке элитных новостроек за последние годы значительно усилилась конкуренция, ­– отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Объем предложения в высокобюджетных новостройках Москвы в декабре 2025 года относительно аналогичного периода 2022 года увеличился почти в два раза – на 91%. Появляется все больше проектов, которые состоят из нескольких корпусов. Разумеется, подобная динамика привела и к ускорению темпа ввода домов элитного и делюкс-класса. Правда, в ближайшие годы ситуация может поменяться. Например, в этом году столичные застройщики вывели на рынок всего четыре высокобюджетных комплекса, что, разумеется, негативно отразится на статистике сданных корпусов в среднесрочной перспективе. Темпы ввода элитных новостроек могут снизиться уже в 2026 году. На этом фоне вырастет ликвидность современных высокобюджетных проектов с ключами. Именно на 2026 год запланирован ввод и нашего делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or».

Доля квартир и апартаментов, проданных в массовых проектах со вводом в 2025 году к моменту получения разрешения на ввод (РВ), составляет в среднем 91%, что превышает результат 2022 года – 82%. Комплексы бизнес-класса со вводом в 2025 году распроданы по ДДУ в среднем на 87% против 83% тремя годами ранее. В премиум-классе сейчас показатель достигает в среднем 84%, тогда как три года назад составлял 81%.

«Спрос по ДДУ на премиальное жилье в Москве за прошедшие три года вырос на 157%, то есть почти в 2,6 раз, – рассказывает Артур Кулешов, и.о. заместителя генерального директора по продажам и digital-маркетингу компании MR. – Вместе с тем объем строящейся недвижимости премиум-класса тоже значительно увеличился: сейчас жилья в продаже на 115 724 м. кв. больше, чем три года назад. В наиболее ликвидных проектах наблюдается стабильно высокий спрос. Например, в жилом комплексе MOD зафиксирована максимальная доля продаж среди премиальных новостроек, достроенных в 2025 году. Это связано с выгодным расположением комплекса, дизайнерской архитектурой, наличием креативного благоустройства и насыщенной клубной инфраструктуры».

Число жалоб на шум, поступающих от жителей столицы в «Мосэкомониторинг», ежегодно растет. На этом фоне девелоперы все больше внимания уделяют вопросу звукоизоляции проектов. Эксперты ГК ФСК рассказывают об основных особенностях и нормах защиты от шума в новостройках.

Защита от воздушного и ударного шума

Шумоизоляция является одним из обязательных требований к новостройкам в России. Прежде всего нормативные показатели достигаются за счет использования оптимальных материалов и проектных решений.

Снижение уровня воздушного шума (в частности, громкой речи, лая, музыки) происходит, главным образом, благодаря применению многослойных конструкций определенной толщины. Чтобы обеспечить необходимую по нормативам изоляцию от посторонних звуков, обычно требуется 200 мм железобетона либо газобетона или 250 мм полнотелого кирпича.

Структурный или ударный шум (падение предметов, топот, работа лифтов и т.д.) распространяется по каркасу зданий и рассеивается от него внутрь помещений. Для борьбы с ним застройщики устанавливают в жилых комплексах современное оборудование, например, виброгашение в лифтовых системах.

Влияние технологий строительства на шумоизоляцию

Сегодня, по данным ЕРЗ, свыше 70% жилых комплексов в РФ строятся по монолитно-кирпичной и монолитной технологии. Такой формат гарантирует долговечность и эстетичность зданий, а также комфортный микроклимат. Однако он же подразумевает определенные сложности с шумоизоляцией. Армирование (применение множества металлических элементов), цельная структура плит перекрытия монолитных домов, наличие большого числа вентиляционных люков и санитарных зон приводят к стремительной передаче ударных волн. Современные технологии и материалы, которые закладывают прямо в стены и перекрытия при строительстве, не дают ударному шуму распространяться по дому.

Дополнительная опция

Улучшать шумоизоляцию сверх базовых нормативов в квартирах при проведении чистовой отделки девелоперы в соответствии с законом не обязаны. Однако некоторые компании внедряют подобную дополнительную опцию, которая служит ценным конкурентным преимуществом.

«В наших жилых комплексах предусмотрена улучшенная звукоизоляция до 57 дБ, что превосходит установленные законодательством стандарты, – комментирует Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК. – В квартирах с отделкой от ГК ФСК в целях шумоизоляции монтируется по 2 гипсоволоконных листа (19 мм), вибродемпфирующая мембрана (2 мм), каменная вата (20 мм) и звукоизоляционный мат или выполняются межквартирные стены из пеноблоков толщиной 300 мм (при такой толщине так же обеспечивается шумоизоляция до 57 дБ), —

– это наиболее надежные материалы, защищающие от шума. Передовые технологии звукоизоляции квартир с отделкой применяются, например, в жилых комплексах Sky Garden, Rotterdam, Sydney City, Amber City».

Самостоятельная шумоизоляция

Есть две основных технологии шумоизоляции квартир: каркасная и бескаркасная. Первая защищает как от воздушного, так и от ударного шума. Ее принцип заключается в том, что на стену монтируется металлический вибронепроницаемый каркас, а на него крепятся звукопоглощающие материалы. Толщина такой конструкции значительна (в среднем порядка 5 см).

Бескаркасная шумоизоляция препятствует распространению исключительно воздушного шума. В рамках этой технологии звукопоглощающие материалы закрепляются на выбранной поверхности без каркаса, с помощью дюбелей и саморезов. Поэтому и сама конструкция дешевле, проще в монтаже и в два раза тоньше 3 см. Однако максимальный КПД гарантирует именно каркасная технология.

Следует отметить, что при выполнении работ лучше не использовать поролон, пенопласт, пенополистирол. Эти материалы полезны при выполнении теплоизоляции, но не эффективны для защиты от шума. Также необходимо избегать применения пластиковых крепежных изделий. Они будут проводить звуки, что снизит пользу от ремонта.

За прошедшие 12 месяцев предложение в готовых новостройках «старой» Москвы уменьшилось на 12%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Максимальное сокращение предложения за год наблюдается в проектах комфорт-класса с ключами – почти в полтора раза, на 48%. Вместе с тем экспозиция в готовых элитных комплексах в годовом выражении выросла практически двукратно – на 79%.

По данным «Метриум», на первичном рынке «старой» Москвы в декабре 2025 года продается 5050 лотов в корпусах, введенных в эксплуатацию. Годом ранее девелоперы предлагали 5740 квартир и апартаментов в готовых новостройках. Таким образом, в годовом выражении показатель снизился на 12%. В то же время доля первичного жилья с ключами в структуре предложения, напротив, выросла на 2 процентных пунктов (п.п.) – с 11% до 13%.

Следует отметить, что в течение года число готовых лотов в продаже на рынке новостроек «старой» Москвы существенно колебалось. Пиковое значение за этот период зафиксировано по итогам июня 2025 года – 6625 квартир и апартаментов с ключами. Но именно текущий показатель стал минимальным за последний год.

На рынке массовых новостроек сейчас продается 910 готовых квартир и апартаментов. Год к году показатель сократился на 48%. Доля первичного жилья комфорт-класса с ключами в декабре 2025 года составляет 9%, что аналогично показателю декабря 2024 года.

«В наиболее ликвидных новостройках весь объем предложения девелоперы продают до ввода корпусов в эксплуатацию, – рассказывает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский» с полностью распроданным корпусом 1). – В массовом сегменте сегодня 15 комплексов, распроданных до завершения строительства, в том числе корпус 1 нашего ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский». Данный показатель составляет 23% от всех строящихся проектов комфорт-класса. Относительно немного, но цифра увеличивается по мере сокращения предложения в сегменте.

Массовые новостройки по-прежнему остаются максимально популярными, особенно у клиентов, оформляющих семейную ипотеку. Однако девелоперы временно снизили темпы вывода новых проектов комфорт-класса на рынок «старой» Москвы в связи с их сравнительно невысокой маржинальностью в период действия дорогого проектного финансирования. Вероятно, уже в следующем году будет наблюдаться постепенное восстановление предложения на рынке массового первичного жилья. Однако на прежний пиковый уровень выйти не получится. Кроме того, застройщики уже начали модернизировать продукт. На смену привычному комфорт-классу все чаще приходит комфорт+, по многим параметрам напоминающий бизнес-класс».

В готовых комплексах бизнес-класса в декабре 2025 года застройщики предлагают 2590 квартир и апартаментов (-12% за год). Доля подобного предложения в сегменте составляет 13%, как и годом ранее.

Девелоперы премиального жилья реализуют сегодня 1250 лотов в готовых новостройках (+37% за год). Доля таких квартир и апартаментов в структуре экспозиции проектов премиум-класса достигла 19%, тогда как год назад составляла всего 11% (+8 п.п. за год).

«Увеличение числа готовых новостроек премиум-класса не говорит о затоваривании в сегменте, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер готовых премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь» (I очередь)). – Состоятельные покупатели чаще заинтересованы в приобретении квартир с ключами, что позволяет им оценить соответствие новостроек рендерам и проектной документации. В премиальном сегменте девелоперы заявляют больше эксклюзивных опций, и многим клиентам важно быть уверенными, за что они платят больше.

Инвестиционный потенциал объектов в процессе строительства, конечно, выше. Однако ликвидные новостройки продолжают дорожать и после ввода, в том числе за счет развития локаций. Например, в составе ЖК «Преображенская площадь» появятся муниципальные детский сад и школа, входящие в один из лучших в столице образовательных кластеров «Энергия». А рядом с Dream Towers уже строятся новые бизнес-центр, гостиница с четырехзвездочным сервисом, киноконцертный зал, благоустроенная набережная, станция метро «Остров Мечты» и другая полезная инфраструктура. Так что цены в готовых корпусах точно будут расти. Кроме того, в проекте «Преображенская площадь» есть беспроцентная рассрочка на квартиры с ключами».

Максимальный рост предложения в готовых новостройках за год зафиксирован в высокобюджетном сегменте. Сегодня девелоперы предлагают 310 квартир и апартаментов элитного и делюкс-класса с ключами. В годовом выражении показатель увеличился на 79%. Доля готовых новостроек на элитном рынке Москвы в декабре 2025 года превышает 15% против 9% в аналогичный период 2024 года (+6 п.п.).

«Последний раз меньше квартир в готовых новостройках, чем сегодня, девелоперы предлагали в конце 2022 года, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однако дефицит предложения сложился только в массовом сегменте, причем на всех стадиях реализации. Вместе с тем предложение готовых новостроек бизнес-класса сохраняется на стабильном уровне, а в премиальном и элитном сегментах – растет. Ситуация обусловлена тем, что застройщики в последние годы стали выводить на рынок меньше масштабных комплексов комфорт-класса. Более того, некоторые девелоперы массового жилья переориентировались на реализацию проектов класса бизнес и выше».

Средняя высота проектов на первичном рынке «старой» Москвы в ноябре 2025 года достигла 23,8 этажей, подсчитали аналитики компании «Метриум». Сейчас столица замыкает топ-3 городов РФ с максимальной средней этажностью новостроек.

По данным «Метриум», средняя высота новостроек на первичном рынке «старой» Москвы сегодня составляет 23,8 этажей. По этому показателю столица уступает только Екатеринбургу и Уфе (оба города – порядка 24,2 этажей). То, что столица не лидирует в этом федеральном рейтинге, объясняется прежде всего большим числом мало- и среднеэтажных элитных клубных домов.

В разрезе сегментов за прошедшие три года средняя этажность новостроек в Москве, согласно подсчетам экспертов «Метриум», выросла в массовом сегменте на 6% (с 23,7 до 25,2 этажей), в бизнес-классе – на 3% (с 24,5 до 25,2 этажей), в премиум-классе – на 16% (с 22,8 до 26,4 этажей), в элитном – на 8% (с 10,1 до 10,9 этажей).

Сейчас в «старой» Москве продается первичное жилье в 496 корпусах высотой до 20 этажей (80 корпусов массового сегмента, 210 – бизнес-класса, 78 – премиум-класса, 128 – элитного сегмента). В то же время девелоперы в исторических границах столицы реализуют квартиры и апартаменты в 603 корпусах высотой более 20 этажей (198 корпусов массового сегмента, 293 – бизнес-класса, 105 – премиум-класса, 7 – элитного сегмента).

«Современные высотные проекты имеют немало преимуществ, включая отличные видовые характеристики, инфраструктуру «вертикального города», передовую инженерию, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК премиум-класса «Преображенская площадь» с максимальной высотой 17 этажей). – Однако, очевидно, сегодня в Москве наблюдается дефицит мало- и среднеэтажных комплексов. По данным опроса Regions Development, проведенного среди клиентов рынка премиальной недвижимости, 36% из них готовы даже заплатить больше, чтобы жить именно в мало- и среднеэтажных комплексах.

При этом на рынке строящихся комплексов премиум-класса сейчас лишь каждый четвертый проект – 10 из 40 – имеют максимальную высоту до 20 этажей. И, как ни парадоксально, квадратный метр жилья в них стоит в среднем на 5% меньше, чем в целом по рынку. Не удивительно, что подобные комплексы пользуются значительной популярностью. Например, наш ЖК «Преображенская площадь» (Преображенское, ВАО) с максимальной высотой 17 этажей в I очереди и 16 этажей во II очереди, муниципальными детским садом и школой с IT-полигоном в составе образовательного кластера «Энергия», приватными дворами и прогулочным променадом с начала 2025 года входит в топ-10 по числу зарегистрированных ДДУ».

Большинство мало- и среднеэтажных проектов в столице отличаются относительно небольшим масштабом – площадью застройки не более 10 га. Однако есть и яркие исключения. Проект комплексного развития территории – городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» от «Аеон Девелопмент» (Нагатинский Затон, ЮАО) расположен на участке площадью 29 га. В ходе реализации городского квартала «Ривер Парк Коломенское», помимо жилья, построены собственная набережная длиной 1,55 км, муниципальный детский сад и школа, спортивный бульвар, живописный пешеходный мост, а в перспективе появятся современный образовательный центр и фитнес-клуб с бассейном. При этом максимальная высотность проекта составляет всего 20 этажей.

«Многие клиенты категорически не хотят жить даже в самых статусных и инновационных небоскребах, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Немало покупателей недвижимости заинтересованы в биофильной архитектуре, обеспечивающей психологический комфорт благодаря балансу между городским комфортом и близостью к природе. В проектах с невысокими зданиями лучше инсоляция – больше естественного света попадает на прилегающие территории и в помещения. Число этажей прямо влияет и на плотность заселения проекта. В мало – и среднеэтажных комплексах выше уровень приватности, а инфраструктура не испытывает чрезмерную нагрузку. Такой формат позволяет нашему городскому кварталу «Ривер Парк Коломенское» уже на протяжении 11 лет входить в число самых продаваемых комплексов бизнес-класса столицы».

Аналитики компаний «Метриум» и SIS Development обнаружили, что локальным лидером по росту цен на массовые новостройки стал Юго-Восточный административный округ. За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра здесь выросла на 25%. Это стало максимальным значением среди всех округов.

За 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента Москвы заметно увеличилась – на 17% с 330 тыс. до 387 тыс. рублей. Лидером по динамике цен стал Юго-Восточный округ, где стоимость «квадрата» выросла на 25% – с 319,2 тыс. до 399 тыс. рублей. Значительный рост также зафиксирован в Северном административном округе, где цены увеличились на 24% – с 311,6 тыс. до 387,5 тыс. рублей. В Северо-Восточном округе средняя стоимость квадратного метра повысилась на 22% (до 392,9 тыс. рублей), а в Западном округе рост составил 21% (до 457,8 тыс. рублей). В Зеленоградском округе цены выросли на 18%, в Юго-Западном – на 12%, а в Северо-Западном – на 10%. Наименее выраженное подорожание отмечено в Южном и Восточном округах, где стоимость квадратного метра увеличилась на 7% и 6% соответственно.

«Значительный рост цен в ЮВАО закономерен и отражает кардинальные изменения, которые происходят в округе, – поясняет Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» в ЮВАО). – Прежде всего, драйвером развития стала транспортная инфраструктура: запуск Некрасовской линии метро, открытие нескольких станций Большой кольцевой линии и интеграция Московского скоростного диаметра существенно повысили доступность многих районов. Кроме того, ЮВАО – один из лидеров по программе реновации, в рамках которой будет расселено свыше 800 старых домов, а на их месте появятся современные жилые кварталы. Все эти факторы меняют облик округа. В таких динамично развивающихся локациях, как Рязанский район, мы видим высокий интерес к современным жилым комплексам, и наш проект «Первый Рязанский» отвечает этому запросу».

Рост цен отразился и на средней стоимости квартир в Юго-Восточном округе. За год средняя стоимость студии (24,3 кв. м) увеличилась с 9,3 млн до 12,7 млн рублей. Однокомнатные квартиры (39,5 кв. м) подорожали с 12,8 млн до 17,5 млн рублей. Стоимость двухкомнатной квартиры (59,6 кв. м) выросла с 17,2 млн до 22,3 млн рублей. Средняя стоимость трехкомнатных квартир (80,1 кв. м) увеличилась с 23,8 млн до 28 млн рублей, а многокомнатные (111,4 кв. м) – с 38,6 млн до 40 млн рублей.

Покупательская активность на рынке массовых новостроек Москвы распределяется неравномерно. Наибольшая доля сделок приходится на Восточный округ, на долю которого приходится 19% всех зарегистрированных сделок. Следом идет Юго-Восточный округ с показателем 17%. Заметный спрос также зафиксирован в Южном – 16% и Западном – 13% административных округах. На Северный и Северо-Восточный округа пришлось 12% и 11% спроса соответственно. Минимальная доля сделок отмечена в Северо-Западном – 5%, Зеленоградском – 4% и Юго-Западном – 3% округах.

«Рост средней стоимости квадратного метра в ЮВАО во многом объясняется изменением структуры предложения, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В округе увеличивается доля проектов на высокой стадии строительной готовности, где цены традиционно выше, чем на начальных этапах реализации. Одновременно мы наблюдаем сокращение общего объема предложения: новых проектов на рынок выходит немного, а ликвидные лоты в уже строящихся комплексах активно раскупаются. Этот дисбаланс между растущим спросом на фоне качественного улучшения округа и ограниченным выбором неизбежно толкает ценовые показатели вверх».

Локальный рынок новостроек ЮВАО теряет предложение квартир этого сегмента быстрее других округов в Москве. К таким выводам пришли аналитики компании «Метриум» и SIS Development. Также очень существенно сократилось предложение также в Зеленоградском административном округе.

За год – с октября 2024 по октябрь 2025 года – объем предложения на первичном рынке массового жилья Москвы заметно сократился. Самая выраженная динамика зафиксирована в Юго-Восточном и Зеленоградском округах, где число квартир и апартаментов в продаже в комфорт-классе уменьшилось на 57%. В абсолютных значениях предложение в ЮВАО снизилось с 4,3 тыс. до 1,8 тыс. квартир и апартаментов, а в ЗелАО – с 647 до 280.

Существенное сокращение предложения также отмечено в Юго-Западном округе, где показатель упал на 55% – с почти 1,5 тыс. до 669 квартир. В Северо-Восточном округе годовое снижение составило 53%, а количество доступных вариантов сократилось с 2,7 тыс. до 1,3 тыс. В Северном округе объем предложения уменьшился на 45% – с 2,7 тыс. до 1,5 тыс. лотов.

«Замедление темпов вывода новых проектов в массовом сегменте в старых границах Москвы – очевидная тенденция последнего времени, которая постепенно приводит к формированию дефицита предложения, – поясняет Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» в ЮВАО). – Юго-Восточный округ, который традиционно является самым доступным по цене на столичном рынке новостроек, не стал исключением. Здесь дефицит ощущается особенно остро в локациях с высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Например, в Рязанском районе, где реализуется наш проект «Первый Рязанский», качественных современных новостроек не так много, и спрос на них традиционно высок. Покупатели становятся более требовательными к продукту и отдают предпочтение комплексам с собственной инфраструктурой в хорошо развитых районах».

В ряде других локаций сокращение было менее значительным. Так, в Западном округе предложение уменьшилось на 38% – с 3,4 тыс. до 2,1 тыс. квартир, а в Северо-Западном – на 36%, до 690 помещений против 1,1 тыс. годом ранее. В Южном округе предложение сократилось на 28%, с 2,7 тыс. до 1,9 тыс. квартир и апартаментов. Замедленная динамика наблюдалась в Восточном округе, где за год объем предложения уменьшился всего на 9% – с 2,2 тыс. до 2 тыс. доступных вариантов.

В структуре предложения на первичном рынке Москвы по состоянию на октябрь 2025 года наибольшая доля квартир и апартаментов массового сегмента сконцентрирована в Западном административном округе (17,3% от общего объема). Значительные доли предложения также зафиксированы в Восточном – 16,2%, Южном – 15,6% и Юго-Восточном – 14,9% округах. На Северный округ приходится 12,2% рынка, а на Северо-Восточный – 10,4%. Минимальные доли предложения отмечены в Северо-Западном и Юго-Западном округах – 5,6% и 5,5% соответственно. Наименьший объем был представлен в Зеленоградском округе (2,3%).

Всего в массовом сегменте Москвы реализуются в 78 ЖК. Лидером по числу проектов массового сегмента стал Юго-Восточный округ, где продажи ведутся в 15 комплексах. Второе место занимает Восточный округ с 12 жилыми комплексами. В Северном округе реализуются 11 проектов, а в Южном и Западном округах представлено по 9 новостроек. В Северо-Восточном и Северо-Западном округах продажи ведутся в 8 проектах. Минимальное число жилых комплексов (по 3) зафиксировано в Юго-Западном и Зеленоградском округах.

«В ближайшей перспективе мы ожидаем дальнейшего сокращения предложения на рынке новостроек комфорт-класса, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Эта тенденция связана с активным вымыванием наиболее доступных и ликвидных лотов, особенно на ранних стадиях строительства проектов. В результате в экспозиции будут оставаться преимущественно более дорогие варианты квартир, что приведет к планомерному росту среднего бюджета покупки. Покупателям, которые рассчитывают на наиболее привлекательные цены, не стоит откладывать принятие решения, так как выбор бюджетных вариантов будет неуклонно сужаться».

Аналитики компании «Метриум» и «Град Девелопмент» зафиксировали опережающий рост цен на новостройки в Центральном административном округе. За последние пять лет ценовой разрыв между столичным центром и другими локациями наиболее заметно увеличился в премиум-классе – с 20% до 50%. Средняя стоимость квадратного метра в элитных проектах ЦАО за этот же период выросла почти вдвое, впервые превысив отметку в 2 млн рублей.

Наиболее заметно ценовой отрыв центра столицы проявился в премиальном сегменте. Пять лет назад квадратный метр в новостройках премиум-класса в ЦАО стоил в среднем 614 тыс. рублей и превышал на 20% цену жилья того же класса в других районах. К 2025 году эта разница достигла 50%. Средняя цена в центре выросла до 1,14 млн рублей за квадратный метр, в то время как за пределами ЦАО в премиуме она составила 757,8 тыс. рублей.

Несмотря на увеличивающийся ценовой разрыв с центром столицы, высокобюджетные новостройки все активнее появляются и в других локациях Москвы. Особенно ярко эта тенденция проявлена в премиум-классе. Так, за пределами ЦАО сейчас реализуется семь проектов, в которых средняя стоимость квадратного метра превышает 900 тыс. рублей. Причем в пяти из этих комплексов цены уже преодолели знаковую отметку в 1 млн рублей.

«За последние пять лет мы наблюдаем, как кардинально изменилось восприятие премиальной недвижимости в Москве, – Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС» в ЗАО). – Стереотип о том, что жизнь на самом высоком уровне возможна только в пределах Садового кольца, уходит в прошлое. Сегодня покупатели с высокими бюджетами все чаще обращают внимание на другие престижные локации, которые могут предложить не менее, а порой и более комфортную среду для жизни. В первую очередь это касается ЗАО. Современные девелоперские проекты здесь не уступают по качеству и наполнению комплексам в центре, но при этом предполагают лучшую экологию и большую приватность. Например, в нашем жилом комплексе «АЙС ТАУЭРС» средняя стоимость квадратного метра приближается к отметке в 1 млн рублей, что уже сопоставимо со средними расценками на новостройки премиум-класса в ЦАО».

Тенденция проявляется и в других сегментах рынка. По данным «Метриум», если в 2020 году средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе в ЦАО достигала 291,6 тыс. рублей, что было на 6% выше аналогичного показателя за его пределами в том же сегменте, то к 2025 году разрыв увеличился до 11%. За этот период цены на первичное жилье бизнес-класса в центре выросли почти вдвое, достигнув 574,9 тыс. рублей, тогда как в остальных округах они поднялись до 519,5 тыс. рублей.

В элитном сегменте также наблюдался существенный рост цен, однако динамика за пределами центра оказалась более интенсивной. В 2020 году квадратный метр в элитных новостройках ЦАО оценивался в 1,08 млн рублей, что превосходило на 42% среднюю стоимость в других округах. К 2025 году цены в центре достигли 2,07 млн рублей, а за его границами – 1,6 млн рублей. При этом ценовой разрыв между локациями сократился до 30%.

За последние пять лет структура предложения на первичном рынке Москвы претерпела значительные изменения. В Центральном округе объем предложения сократился во всех сегментах. Наиболее заметно – более чем в два раза – уменьшилось число доступных для покупки квартир и апартаментов бизнес-класса с 1,3 тыс. до 612 лотов. В то же время за пределами ЦАО предложение в этом сегменте, напротив, выросло почти вдвое с 11,8 тыс. до 21,7 тыс.

В премиум-классе наблюдалась схожая динамика. В новостройках ЦАО объем предложения сократился на 26,5% с 1,3 тыс. до 976. За пределами центра, напротив, произошел взрывной рост – в 6,5 раз, с 790 до 5,2 тыс. лотов. Элитный сегмент стал единственным, где предложение уменьшилось в обеих локациях. Это связано с появлением и увеличением предложения новостроек делюкс-класса. При этом в ЦАО сокращение было более ощутимым: на 16,5%, с 1,2 тыс. до 1 тыс. В других округах Москвы объем предложения элитной недвижимости снизился на 10% с 489 до 440, однако число проектов в этом сегменте за пределами ЦАО выросло с 5 до 9. Помимо этого, изменилась структура предложения – пять лет назад в продаже был один крупный проект элитного сегмента за пределами ЦАО.

Спрос на новостройки в Центральном округе за пять лет продемонстрировал уверенный рост. Число зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 12% с почти 1,4 тыс. в 2020 году до 1,5 тыс. в 2025 году. В то же время в совокупности в остальных округах столицы покупательская активность выросла на 5%, с 39 тыс. до 40,9 тыс. сделок.

«В среднесрочной перспективе мы будем наблюдать дальнейшее смещение предложения проектов бизнес- и премиум-класса за пределы Центрального округа, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Дефицит свободных площадок и высокая стоимость земли в центре делают строительство неэлитных комплексов все менее рентабельным для девелоперов. В результате предложение в ЦАО будет сокращаться и концентрироваться преимущественно в самом дорогом сегменте, что неизбежно приведет к еще большему увеличению ценового разрыва с остальными округами. Центр окончательно закрепит за собой статус эксклюзивной локации для наиболее состоятельных покупателей, в то время как новые точки притяжения для обеспеченной аудитории будут формироваться в других престижных районах Москвы».

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в октябре 2025 года на рынке новостроек «старой» Москвы доля ипотечных сделок достигла 60%. Это максимальный результат с июля 2024 года, когда 62% ДДУ в сегменте было зарегистрировано с привлечением жилищных кредитов. Эксперты отмечают рост покупок с помощью ипотеки во всех сегментах столичного рынка. В то же время количество сделок без заемных средств в годовом выражении увеличилось менее заметно.

По подсчетам экспертов компании «Метриум», в октябре 2025 года на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики и дольщики заключили более 5,5 тыс. сделок по ДДУ[1]. Из них 3,3 тыс. соглашений оформили с привлечением кредитных средств, в результате чего общая доля ипотеки на рынке достигла 60%.

По наблюдениям аналитиков компании «Метриум», по-прежнему наибольшую долю ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы фиксируют в массовом сегменте, где в октябре 2025 года доля таких соглашений составила 77%. Это также рекордный показатель за год для этого сегмента. При этом спрос со стороны ипотечных покупателей в массовом сегменте рынка растет быстрее, чем у клиентов, которые не привлекают кредит. В октябре 2025 года на рынке массовых новостроек покупатели с ипотекой заключили более 1,8 тыс. соглашений, что на 30% больше, чем годом ранее.

Один из наиболее заметных приростов активности покупателей с ипотекой произошел в бизнес-классе в «старой» Москве, где доля таких сделок достигла 51%. Последний раз более половины сделок с использованием жилищных кредитов в этом сегменте отмечено в июле 2024 года – 61%. В абсолютном выражении в октябре 2025 года на рынке новостроек бизнес-класса застройщики заключили почти 1,3 тыс. ипотечных сделок, что на 63% больше, чем годом ранее. Число договоров без привлечения кредита составляет более 1,1 тыс. Спрос со стороны покупателей с заемными средствами увеличивается более активно.

«Постепенный рост спроса со стороны покупателей, привлекающих ипотеку в новостройках бизнес-класса, может быть обусловлен и тем, что банки вместе с застройщиками продолжают предлагать клиентам индивидуальные условия кредитования, – поясняет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Среди них – сниженные ставки на начальном этапе выплат. В первые несколько месяцев или даже лет для заемщиков действует льготный процент, и только после окончания этого периода ставка повышается. Клиенты, которые видят курс Центробанка на постепенное снижение ключевой ставки, рассчитывают взять такую ипотеку, дождаться общего улучшения условий и к моменту окончания льготного периода рефинансировать кредит по более низким ставкам. Как вариант, за это время они могут погасить значительную часть долга, используя свободные средства, чтобы затем снизить бремя платежей. В нашем городском квартале «Ривер Парк Коломенское» у покупателей есть возможность получить ипотеку на индивидуальных условиях с льготной ставкой. Кроме того, банки активнее стали одобрять семейную ипотеку».

Тенденция к росту доли ипотечных сделок наблюдается и в сегменте новостроек премиум-класса Москвы, где в октябре 2025 года этот показатель составил 31% против 25% годом ранее. В элитном сегменте доля ипотечных сделок составила всего 2%, однако год назад клиенты их не совершали вовсе.

«В текущем году мы наблюдаем заметный прирост числа сделок со стороны клиентов, которые привлекают ипотеку для покупки жилья премиум-класса, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных жилых комплексов Dream Towers, Dream Riva, «Преображенская площадь»). – Возобновление активности покупателей с ипотечным кредитом связано с ожиданиями дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики и снижения ставок. Ипотека восстанавливается, ранее дисбаланс был в пользу сделок с рассрочкой. Сейчас мы видим, что доля рассрочки снижается, а ипотеки – растет. Также спрос сейчас стимулирует анонсированное властями ужесточение семейной ипотеки. В частности, с 1 февраля 2026 года будет запрещено оформление займов на каждого супруга отдельно и, вероятно, повысятся ставки для пар с одним ребенком в возрасте до 6 лет. Семейные клиенты стремятся оформить кредиты на текущих условиях.

Многие покупатели в текущих условиях предпочитают рассрочкам ипотечные займы с субсидированием ставки на первые годы выплат, что позволяет немного ограничить размер первого взноса. В премиальных проектах нашей компании, например, доля ипотечных сделок в октябре 2025 года достигла максимальных показателей за год – 36% в Dream Riva и 35% в «Преображенской площади»».

«Снижение ключевой ставки приведет к постепенному росту ипотечного кредитования, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Вероятно, доля ипотечных сделок на рынке продолжит расти, хотя вряд ли вернется к уровню 75-80%, который наблюдался на пике действия льготных программ три-четыре года назад. В то же время сокращение депозитных ставок будет способствовать оттоку средств состоятельных россиян с вкладов на рынок недвижимости, и особенно этот эффект будет заметен на рынке новостроек класса бизнес и выше».

[1] С физлицами, без учета уступок и оптовых покупок.

Западный административный округ стал лидером по спросу на столичном рынке новостроек – 19% от всех сделок за десять месяцев 2025 года были заключены здесь, подсчитали аналитики компании «Метриум». ЗАО незначительно опередил ЮАО, который показал почти идентичный результат (18%).

Аналитики «Метриум» подсчитали, что с января по октябрь в ЗАО было зарегистрировано 9,3 тыс. договоров долевого участия (ДДУ).[1] Этот показатель на 23% больше, чем за аналогичный период 2024 года, когда в округе было заключено 7,6 тыс. сделок. Второе место занял Южный административный округ, где покупатели жилья оформили 8,6 тыс. договоров, что на 8% больше, чем годом ранее. Замыкает тройку лидеров Северный административный округ с результатом в 6,6 тыс. заключенных сделок, однако спрос в этой локации за год сократился на 8%.

В общей структуре спроса по итогам десяти месяцев 2025 года на ЗАО приходится 19% сделок, а ЮАО – 18%. Заметные доли в общем объеме спроса также образуют Северный и Юго-Восточный (по 13%) округа, Северо-Западный (12%) округа. Восточный и Северо-Восточный округа привлекли по 8% покупателей. Наименьшая доля сделок пришлась на Центральный (3%), Юго-Западный (3%) и Зеленоградский (2%) административные округа.

Высокая популярность Западного округа обеспечена в первую очередь новостройками массового сегмента, на которые приходится почти половина (52%) всего спроса в локации или 4,8 тыс. заключенных договоров. Бизнес-класс занял второе место с долей в 40%, что соответствует 4,3 тыс. сделок. На проекты премиум-класса пришлось оставшиеся 11% спроса, или 979 заключенных договоров.

«Западный административный округ – очень масштабный, поэтому фактически в нем сосредоточены локальные рынки новостроек, относящихся к разным сегментам, – говорит Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС» в ЗАО). – В последние годы ЗАО развивается как одно из ключевых премиальных направлений. Этому способствует престижный Кутузовский проспект, а также обширные парки и нетронутые природные зоны. Все эти элементы привлекают все больше покупателей с большими бюджетами – у этих клиентов меняются само представление о современном стиле жизни. Они готовы отказаться от ЦАО, но жить в природном окружении и при этом сохранять высокую мобильность. Все это дает ЗАО, особенно природные зоны, такие как Юго-Западный природный парк, где реализуется ЖК «АЙС ТАУЭРС».

Средний оценочный бюджет покупки в массовом сегменте новостроек ЗАО за январь-октябрь составил 14,3 млн рублей, а средняя площадь приобретенной квартиры – 40,9 кв. м. В бизнес-классе средний чек достиг 26,3 млн рублей, а средний метраж – 57,2 кв. м. Покупатели жилья премиум-класса в ЗАО в среднем тратили на квартиру 59,9 млн рублей со средней площадью около 73,3 кв. м. В сделках высокобюджетного сегмента средний бюджет покупки оказался самым высоким и составил 163,9 млн рублей, а средняя площадь купленной недвижимости достигла 109,8 кв. м.

В ЮАО преобладают сделки на рынке новостроек бизнес-класса, которые образуют 50% спроса (4,7 тыс. ДДУ). В жилых комплексах массового сегмента в ЮАО оформили 41% ДДУ или 3,5 тыс. соглашений. В премиум-классе в ЮАО спрос составил 9% (более 900 сделок).

«Востребованность Южного округа – это результат многолетней и планомерной работы по комплексному развитию территории, которая сегодня приносит свои плоды, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и Dream Riva в ЮАО). – Во-первых, улучшилась транспортная ситуация: произошел запуск южного участка Московского скоростного диаметра, идет реконструкция Варшавского шоссе, проектируется новая Бирюлевская линия метро, построен Кожуховский мост, который связывает Южнопортовый район в ЮВАО с Нагатинской поймой в ЮАО. Во-вторых, ЮАО стал флагманом редевелопмента бывших промышленных зон. Помимо этого, округ обладает крупными парками, как «Царицыно» и «Коломенское», а также крупнейшим крытым парком развлечений в Европе «Остров Мечты». Развитие полуострова Нагатинский затон позволило создать здесь уникальное предложение – абсолютно новые локации, такие как Нагатинский полуостров с жилыми комплексами Dream Towers и Dream Riva, где жители получают прямой доступ к реке и парку».

Средний бюджет покупки в массовом сегменте новостроек ЮАО составил 13,8 млн рублей, а средняя площадь приобретенной квартиры – 42,7 кв. м. В бизнес-классе, который лидирует по числу сделок в округе, средний чек достиг 24,3 млн рублей, а средний метраж – 48,5 кв. м. Покупатели жилья премиум-класса в ЮАО в среднем тратили на квартиру 44,2 млн рублей со средней площадью около 66,6 кв. м. В сделках высокобюджетного сегмента средний бюджет составил 126,3 млн рублей, а средняя площадь достигла 126,4 кв. м.

«Среди прочих преимуществ ЮАО можно выделить большой инвестиционный потенциал, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Во многом он связан со знаковым для Москвы проектом создания второго Сити в Южном порту. На противоположном берегу Москва-реки от ЮАО появится фактически новый деловой центр столицы. Соседние районы в ЮАО, скажем, Нагатинский затон с городским кварталом «Ривер Парк Коломенское» автоматически станут престижными для жизни и отдыха рядом с новым Сити. С этой точки зрения цены не только в будущих проектах, но и в уже реализованных новостройках на востоке ЮАО вырастут».

«Ключевой фактор успеха Южного округа – это сбалансированное и максимально диверсифицированное предложение, которое способно удовлетворить запросы практически любого покупателя, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Здесь представлены как масштабные проекты комплексного освоения территорий в массовом сегменте, так и флагманские новостройки бизнес-класса и даже клубные дома премиум-уровня. Такое разнообразие стало возможным благодаря огромному градостроительному потенциалу округа, в первую очередь – наличию крупных промышленных зон, пригодных для редевелопмента. Именно эти площадки позволяют девелоперам создавать полноценные городские кластеры с нуля, формируя не только жилье, но и всю сопутствующую инфраструктуру, что является мощнейшим магнитом для покупателей».

[1] Сделки ДДУ физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок